Per la prima casa serve l'idoneità
12/01/2010

L'agevolazione “prima casa” può essere ottenuta anche da chi già sia proprietario, nel medesimo Comune, di un altro alloggio non idoneo, per dimensioni e caratteristiche a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente (si trattava di un appartamento di appena 22,69 metri quadrati). È quanto stabilito dalla Cassazione nell'ordinanza n. 100/2010, depositata l'8 gennaio 2010, che dovrebbe rappresentare, a meno che non si tratti di un clamoroso abbaglio, un’evoluzione epocale nell'interpretazione della normativa sull'agevolazione per l'acquisto della prima casa. 

Infatti, dal 1996 è stata stabile l’opinione che la titolarità di un’altra abitazione nel medesimo Comune impedisca l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” all'atto di un nuovo acquisto, a prescindere dalla “idoneità” della casa preposseduta a fungere da abitazione. Ma la necessità di questa dichiarazione cessò dal 1996 per effetto di una norma che richiese invece all’acquirente (come ancor oggi accade) di dichiarare in sintesi, di non essere proprietario nel Comune.

Leggendo l’ordinanza n. 100/2010 viene di primo acchito alla mente che si debba evidentemente trattare dell’ennesima pronuncia giudiziaria sul tema dell'interpretazione della locuzione legislativa “fabbricato idoneo ad abitazione”: in realtà, sul significato di quest’espressione (e cioè se essa fosse da intendere in senso soggettivo o meno), la giurisprudenza si è dovuta esprimere in una pluralità di occasioni, peraltro decidendo costantemente nel senso che occorreva in concreto valutare la “situazione personale dell'acquirente” (Cassazione n. 6476/96; e in senso conforme le sentenze nn. 11428/99; 8771/2000; 7505/2001; 7686/2002; 2418/2003; 4614/2003; 10925/2003; 19738/2003; 11564/2006).  

Ma è proprio qui la sorpresa, in quanto si trattava di decisioni tutte intervenute su atti di compravendita stipulati nel biennio 1993/1995, mentre, nel caso oggetto dell'ordinanza 100/2010, l'atto di compravendita è stato stipulato il 1° febbraio 2002. Ora, delle due l’una: o per una svista, la Corte ha ritenuto applicabili i suoi precedenti in materia anche a una fattispecie in cui essi non sono richiamabili o, appunto, c’è da registrare una radicale inversione di rotta nel modo di interpretare la normativa sull’agevolazione “prima casa”.

In quest'ultimo senso potrebbe deporre la considerazione che la Cassazione non spende una sola parola (com’è accaduto nei precedenti citati) sul punto dell'individuazione del significato dell’espressione “abitazione idonea”. E che la motivazione della sentenza è strettamente finalizzata a dimostrare che, quando la legge prevede, “tra le altre condizioni per l'applicazione dell'aliquota ridotta la non possidenza di altra abitazione”, essa “si riferisce ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito” per l'ottenimento dell’agevolazione “anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia”.

Che invece si tratti di conclusioni non plausibili sarebbe dimostrato non solo dal rilievo che negli ultimi 15 anni milioni di casi sarebbero stati trattati in modo sbagliato. Ma anche dalla considerazione che la Cassazione ha provveduto nel caso in esame con ordinanza e non con sentenza e cioè ritenendo il ricorso accoglibile “per manifesta fondatezza” (articolo 375 del Codice di procedura civile) sulla base della pregressa costante giurisprudenza della Corte stessa: ma, come detto, si trattava di decisioni non rapportabili al caso che ha dato luogo all'ordinanza in esame.

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