La surroga consiste nel trasferire il mutuo da una banca ad un’altra per ottenere condizioni migliori, in molte situazioni è conveniente ed è gratuita per il cliente.
In qualsiasi momento è possibile richiederla, la maggior convenienza in termini di risparmio sulla rata si ottiene quando si ha un mutuo relativamente “recente”, ovvero un monte interessi complessivo da pagare significativo. La quasi totalità dei mutui ipotecari prevede l’ammortamento alla francese, ossia inizialmente la rata sarà composta principalmente da interessi e solo in quota minore da capitale. Le due componenti (capitale e interessi) si andranno gradualmente ad invertire nel corso degli anni di ammortamento.
Si può invece considerare la surroga vantaggiosa se si decide di optare per una durata maggiore del finanziamento: l’allungamento è infatti in grado di ridurre l’incidenza della rata mensile, spalmando l’attuale debito residuo su un arco temporale più lungo.
Se i tassi di mercato sono particolarmente bassi, può essere conveniente bloccarli attraverso una surroga a tasso fisso.
Se moltiplicando le rate del vecchio mutuo per la sua durata residua con il nuovo mutuo di surroga notiamo che questi è conveniente se il primo valore è superiore al secondo.
Ci possono essere situazioni in cui la banca potrebbe non accettare la domanda di surroga e cioè quando il debito residuo è relativamente basso quindi per la banca è poco conviene a fronte dei costi fissi che deve sopportare quali perizia, istruttoria e notaio.
